پیش بینی قیمت مسکن در سال ۱۴۰۴ و ماههای آینده

تحلیل قیمت مسکن در ایران برای سال ۱۴۰۴ و پیش‌بینی آن به عوامل متعدد اقتصادی، سیاسی و اجتماعی بستگی دارد. در ادامه، به بررسی جامع این موضوع با در نظر گرفتن عوامل کلیدی، روندهای گذشته و پیش‌بینی‌های محتمل پرداخته می‌شود. این تحلیل با توجه به اطلاعات موجود و بدون گمانه‌زنی‌های غیرمستند ارائه می‌شود.

پیش بینی قیمت مسکن در سال ۱۴۰۴

پیش‌بینی قیمت مسکن در ایران برای سال ۱۴۰۴ به سه سناریو تقسیم می‌شود:

1. سناریوی پایه، خوش‌بینانه و بدبینانه. در سناریوی پایه، که احتمال وقوع آن بالا است، قیمت‌ها با رشد ملایم (کمتر از تورم عمومی) پیش‌بینی می‌شود. در این حالت، قیمت هر مترمربع آپارتمان در تهران بین ۹۵ تا ۱۱۰ میلیون تومان خواهد بود و پیش‌بینی می‌شود قیمت‌ها در مناطق مختلف به طور متوسط ۱۰ تا ۲۰٪ افزایش یابد. این سناریو به دلیل کاهش قدرت خرید و رکود معاملات، به رشد کمتری از تورم عمومی منجر می‌شود.
2. در سناریوی خوش‌بینانه، که احتمال وقوع آن ۲۰-۳۰٪ است، قیمت‌ها یا ثابت خواهند ماند یا کاهش خواهند یافت و در تهران میانگین قیمت به ۸۵ تا ۹۵ میلیون تومان می‌رسد. این وضعیت به بهبود شرایط اقتصادی، کاهش تورم، و افزایش عرضه مسکن بستگی دارد.
3. در سناریوی بدبینانه، که احتمال وقوع آن ۱۰-۲۰٪ است، قیمت‌ها با جهش‌های قابل توجه (۳۰ تا ۵۰٪) افزایش می‌یابند و قیمت هر مترمربع در تهران به ۱۲۰ تا ۱۵۰ میلیون تومان خواهد رسید. این وضعیت به‌شدت تحت تأثیر شوک‌های ارزی و تورمی است که تقاضای سرمایه‌ای را افزایش خواهد داد. در مجموع، بازار مسکن ایران در سال ۱۴۰۴ به شدت تحت تأثیر تحولات سیاسی و اقتصادی، به ویژه مذاکرات هسته‌ای و سیاست‌های داخلی دولت خواهد بود.

عوامل کلیدی تأثیرگذار بر بازار مسکن

بازار مسکن ایران تحت تأثیر عوامل متعددی قرار دارد که می‌توان آن‌ها را به دسته‌های زیر تقسیم کرد:

الف) عوامل اقتصادی

1. تورم عمومی: تورم یکی از مهم‌ترین عوامل تأثیرگذار بر قیمت مسکن است. در سال‌های اخیر، تورم در ایران بالا بوده و انتظار می‌رود در سال ۱۴۰۴ نیز تورم حداقل در محدوده ۲۰ تا ۴۰ درصد (بسته به سیاست‌های دولت و شرایط جهانی) باقی بماند. تورم باعث افزایش هزینه‌های ساخت (مصالح، دستمزد کارگران و غیره) و در نتیجه بالا رفتن قیمت تمام‌شدۀ مسکن می‌شود.
2. نرخ ارز: قیمت مسکن به شدت به نرخ ارز وابسته است، زیرا بخش قابل‌توجهی از مصالح ساختمانی (مانند فولاد و تجهیزات وارداتی) به طور مستقیم یا غیرمستقیم تحت تأثیر دلار هستند. در صورت جهش ارزی در سال ۱۴۰۴، احتمال افزایش قیمت مسکن وجود دارد.
3. قدرت خرید مردم: کاهش قدرت خرید به دلیل شکاف بین درآمدها و قیمت مسکن، تقاضای مؤثر را کاهش داده است. این موضوع باعث شده که حتی با افزایش هزینه‌های ساخت، جهش‌های قیمتی مانند دهه ۹۰ کمتر محتمل باشد.
4. سیاست‌های پولی و بانکی: نرخ سود بانکی، تسهیلات مسکن و سیاست‌های کنترل نقدینگی بر بازار مسکن تأثیر دارند. افزایش سقف وام‌های مسکن یا کاهش نرخ سود می‌تواند تقاضا را تحریک کند، اما اگر این سیاست‌ها با تورم بالا همراه شوند، ممکن است به افزایش قیمت‌ها منجر شوند.
5. بودجه دولت و شهرداری‌ها: افزایش بودجه شهرداری‌ها در سال ۱۴۰۴ می‌تواند هزینه‌های صدور پروانه و عوارض ساخت را بالا ببرد که این امر به‌طور مستقیم بر قیمت تمام‌شده مسکن اثر می‌گذارد.

ب) عوامل سیاسی

1. تحولات سیاسی داخلی و خارجی: مذاکرات هسته‌ای، تحریم‌ها و روابط ایران با غرب (به‌ویژه با روی کار آمدن دولت جدید در آمریکا) تأثیر بسزایی بر بازار مسکن دارند. تشدید تحریم‌ها می‌تواند به کاهش ارزش پول ملی و افزایش تورم منجر شود که قیمت مسکن را بالا می‌برد. از سوی دیگر، توافق احتمالی می‌تواند ثبات نسبی ایجاد کند و از جهش‌های قیمتی جلوگیری کند.
2. سیاست‌های دولت در بخش مسکن: طرح‌هایی مانند نهضت ملی مسکن و پروژه‌های دولتی اگر به درستی اجرا شوند، می‌توانند عرضه را افزایش دهند و از رشد بی‌رویه قیمت‌ها جلوگیری کنند. اما مشکلات مدیریتی و مالی این پروژه‌ها تاکنون مانع تأثیرگذاری جدی آن‌ها شده است.

ج) عوامل اجتماعی

1. تقاضای واقعی و سرمایه‌ای: تقاضای واقعی (خرید برای مصرف) به دلیل کاهش قدرت خرید کاهش یافته، اما تقاضای سرمایه‌ای (خرید برای حفظ ارزش دارایی) همچنان وجود دارد. این موضوع می‌تواند قیمت‌ها را در مناطق خاصی بالا نگه دارد.
2. رشد جمعیت و مهاجرت: افزایش جمعیت شهرها (به‌ویژه تهران و کلان‌شهرها) و مهاجرت به مناطق شهری، تقاضای مسکن را بالا می‌برد، اما این تقاضا به دلیل محدودیت‌های مالی کمتر به خرید منجر می‌شود و بیشتر به سمت اجاره‌نشینی سوق پیدا کرده است.

د) عوامل ساختاری

1. هزینه‌های ساخت: افزایش قیمت مصالح ساختمانی (سیمان، فولاد و غیره)، دستمزد نیروی انسانی و هزینه‌های مرتبط با مجوزهای ساخت، قیمت تمام‌شده مسکن را بالا برده است. پیش‌بینی می‌شود این روند در سال ۱۴۰۴ ادامه یابد.
2. عرضه و تقاضا: کمبود عرضه مسکن در برابر تقاضای انباشته، به‌ویژه در کلان‌شهرها، یکی از دلایل اصلی رشد قیمت‌ها در دهه گذشته بوده است. در سال ۱۴۰۴، اگر تولید مسکن افزایش نیابد، این شکاف می‌تواند به تداوم رشد قیمت‌ها منجر شود.
3. رکود تورمی: بازار مسکن ایران در سال‌های اخیر در وضعیت رکود تورمی قرار داشته است، به این معنا که با وجود کاهش معاملات، قیمت‌ها همچنان افزایش یافته‌اند. این وضعیت احتمالاً در سال ۱۴۰۴ نیز ادامه خواهد داشت.

تحلیل روندهای گذشته و وضعیت کنونی مسکن

بازار مسکن ایران در حد فاصل سال‌های ۱۳۹۰ تا ۱۴۰۴ تحت تأثیر تورم، نرخ ارز، سیاست‌های دولت، تحولات سیاسی (تحریم‌ها و مذاکرات هسته‌ای)، و تغییرات جمعیتی قرار داشت. در ادامه، این دوره به مقاطع کلیدی تقسیم می‌شود:

الف) ۱۳۹۰ تا ۱۳۹۴: ثبات نسبی با نوسانات محدود

وضعیت اقتصادی:

• تورم عمومی بین ۲۰ تا ۳۴.۷ درصد (اوج در ۱۳۹۲).
• نرخ ارز از ۱۲۲۶ تومان (۱۳۹۰) به ۳۲۰۰ تومان (۱۳۹۲) جهش کرد، سپس تثبیت شد.
• قدرت خرید نسبت به دهه بعدی بهتر بود، اما شکاف درآمدی در کلان‌شهرها مشهود شد.

بازار مسکن:

• تهران: قیمت هر مترمربع آپارتمان از ۲ میلیون تومان (۱۳۹۰) به ۴.۱ میلیون تومان (۱۳۹۴) رسید (رشد ~۱۰۰٪).
• کلان‌شهرها (مشهد، اصفهان): قیمت‌ها از ۱ به ۲ میلیون تومان (رشد ۵۰-۸۰٪).
• شهرهای کوچک: قیمت‌ها از ۵۰۰ هزار به ۱ میلیون تومان (رشد ۳۰-۶۰٪).

ویژگی‌ها: جهش قیمتی در ۱۳۹۱ (شوک ارزی)، سپس ثبات به دلیل رکود اقتصادی و انتظار برای مذاکرات هسته‌ای (برجام). معاملات کاهش یافت، اما تقاضای سرمایه‌ای بالا بود.

عوامل کلیدی:

• تحریم‌های اولیه (۲۰۱۱-۲۰۱۲) هزینه‌های ساخت را افزایش داد.
• مسکن مهر عرضه را در حومه بالا برد، اما در کلان‌شهرها اثر محدودی داشت.
• نرخ سود بانکی بالا (۲۰-۲۵٪) نقدینگی را از مسکن دور کرد.

تحولات سیاسی: مذاکرات هسته‌ای (از ۱۳۹۲) و برجام (۱۳۹۴) بازار را آرام کرد.

ب) ۱۳۹۵ تا ۱۳۹۷: رونق پس از برجام و شروع جهش

وضعیت اقتصادی:

• تورم به زیر ۱۰٪ (۱۳۹۵-۱۳۹۶) کاهش یافت.
• نرخ ارز تا ۱۳۹۷ در ۳۵۰۰-۴۰۰۰ تومان تثبیت شد، سپس به ۱۲ هزار تومان جهش کرد.
• بهبود نسبی قدرت خرید به دلیل ثبات اقتصادی.

بازار مسکن:

• تهران: قیمت از ۴.۱ میلیون تومان (۱۳۹۵) به ۸ میلیون تومان (۱۳۹۷) رسید (رشد ~۹۰٪).
• کلان‌شهرها: قیمت‌ها به ۲-۴ میلیون تومان (رشد ۵۰-۱۰۰٪).
• شهرهای کوچک: قیمت‌ها به ۱-۲ میلیون تومان (رشد ۵۰-۸۰٪).

ویژگی‌ها: رونق معاملات در ۱۳۹۵-۱۳۹۶ (خوش‌بینی به برجام)، سپس جهش قیمتی در ۱۳۹۷ (خروج آمریکا از برجام، شوک ارزی). تقاضای سرمایه‌ای افزایش یافت.

عوامل کلیدی:

• کاهش نرخ سود بانکی (به ۱۵٪) نقدینگی را به مسکن هدایت کرد.
• افزایش هزینه‌های ساخت به دلیل نوسانات ارزی.
• کمبود عرضه در کلان‌شهرها.

تحولات سیاسی: برجام ثبات موقت ایجاد کرد، اما خروج آمریکا (۱۳۹۷) بازار را ملتهب کرد.

ج) ۱۳۹۸ تا ۱۴۰۰: جهش‌های قیمتی و رکود تورمی

وضعیت اقتصادی:

• تورم به ۴۱.۲٪ (۱۳۹۸) و ۳۶.۴٪ (۱۴۰۰) رسید.
• نرخ ارز از ۱۲ هزار تومان (۱۳۹۸) به ۲۷ هزار تومان (۱۴۰۰) جهش کرد.
• قدرت خرید به شدت افت کرد.

بازار مسکن:

• تهران: قیمت از ۱۳ میلیون تومان (۱۳۹۸) به ۳۰ میلیون تومان (۱۴۰۰) رسید (رشد ~۱۳۰٪).
• کلان‌شهرها: قیمت‌ها به ۵-۱۵ میلیون تومان (رشد ۱۰۰-۲۰۰٪).
• شهرهای کوچک: قیمت‌ها به ۲-۵ میلیون تومان (رشد ۸۰-۱۵۰٪).

ویژگی‌ها: جهش قیمتی بی‌سابقه (تورم و شوک ارزی). رکود تورمی با کاهش معاملات و افزایش تقاضای سرمایه‌ای. واحدهای کوچک‌تر پرطرفدار شدند.

عوامل کلیدی:

• تحریم‌های حداکثری (۱۳۹۸) و کاهش درآمدهای نفتی.
• افزایش هزینه‌های ساخت (مصالح تا ۳۰۰٪ گران‌تر).
• سیاست‌های ناکارآمد (کمبود عرضه).

تحولات سیاسی: بن‌بست مذاکرات هسته‌ای بازار را به سمت سرمایه‌گذاری در مسکن سوق داد.

د) ۱۴۰۱ تا ۱۴۰۳: رکود تورمی عمیق

وضعیت اقتصادی:

• تورم ۴۵-۵۵٪ (اوج ۵۲٪ در ۱۴۰۲).
• نرخ ارز از ۲۷ هزار تومان (۱۴۰۱) به ۶۰-۷۰ هزار تومان (۱۴۰۳).
• قدرت خرید به پایین‌ترین سطح رسید، اجاره‌نشینی افزایش یافت.

بازار مسکن:

• تهران: قیمت از ۴۵ میلیون تومان (۱۴۰۱) به ۸۸ میلیون تومان (اواخر ۱۴۰۳) رسید (رشد ~۹۵٪).
• کلان‌شهرها: قیمت‌ها به ۲۰-۴۵ میلیون تومان (رشد ۸۰-۱۵۰٪).
• شهرهای کوچک: قیمت‌ها به ۸-۲۰ میلیون تومان (رشد ۱۰۰-۲۰۰٪).

ویژگی‌ها: رکود عمیق معاملات (کاهش ۵۰٪ در تهران). رشد قیمت‌ها (۱۵-۲۰٪ سالانه) کمتر از تورم به دلیل نبود تقاضای مؤثر.

عوامل کلیدی:

• افزایش هزینه‌های ساخت (مصالح، دستمزد).
• ناکامی نهضت ملی مسکن (کمتر از ۲۰۰ هزار واحد تا ۱۴۰۳).
• نرخ سود بانکی بالا (۲۳-۳۰٪) و تسهیلات ناکافی.

تحولات سیاسی: بن‌بست مذاکرات، تحریم‌ها، و تنش‌های داخلی تقاضای سرمایه‌ای را بالا نگه داشت.

ه) وضعیت کنونی بازار مسکن (فروردین ۱۴۰۴)

با توجه به تاریخ فعلی (فروردین ۱۴۰۴)، اطلاعات زیر وضعیت بازار را منعکس می‌کند:

قیمت‌ها: 

• تهران: میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان حدود ۹۰-۹۵ میلیون تومان (رشد ۵-۸٪ از اواخر ۱۴۰۳).
• مناطق گران‌قیمت (۱ تا ۳): ۱۵۰-۲۵۰ میلیون تومان.
• مناطق متوسط (۴، ۵، ۷، ۸): ۸۰-۱۲۰ میلیون تومان.
• مناطق ارزان‌تر (۱۵ تا ۲۰): ۵۰-۸۰ میلیون تومان.
• کلان‌شهرها: ۲۵-۵۰ میلیون تومان (رشد ۵-۱۰٪ از ۱۴۰۳).
• شهرهای کوچک و حومه: ۱۰-۲۵ میلیون تومان (رشد ۵-۱۲٪).
• معاملات: همچنان در رکود عمیق، با کاهش ۴۰-۵۰٪ نسبت به ۱۴۰۰.
• اجاره‌بها: رشد ۳۰-۵۰٪ نسبت به ۱۴۰۳، به‌ویژه در تهران و کلان‌شهرها.

عوامل کنونی: 

• تورم عمومی ~۳۵-۴۵٪، نرخ ارز ~۷۰-۸۰ هزار تومان.
• نهضت ملی مسکن پیشرفت محدودی داشته (کمتر از ۲۵۰ هزار واحد).
• انتظار برای مذاکرات هسته‌ای با دولت جدید آمریکا (پس از تحلیف ژانویه ۲۰۲۵).
• نرخ سود بانکی ~۲۵-۳۰٪، تسهیلات مسکن (تا ۱.۵ میلیارد تومان) همچنان ناکافی.

بررسی عوامل کلیدی شکل‌دهنده بازار مسکن (۱۳۹۰ تا ۱۴۰۴)

1. تورم و نرخ ارز:

• تورم میانگین ~۳۰٪ سالانه و جهش‌های ارزی (۴ برابر در ۱۳۹۰-۱۳۹۲، ۶ برابر در ۱۳۹۷-۱۴۰۳) قیمت‌ها را بالا برد.
• مصالح ساختمانی (فولاد، سیمان) به دلیل وابستگی به ارز گران شدند.

2. قدرت خرید و تقاضا:

• کاهش قدرت خرید (درآمد خانوار در تهران ~۱۵-۲۰ میلیون تومان، آپارتمان ۵۰ متری ~۴.۵-۵ میلیارد تومان).
• تقاضای سرمایه‌ای در دوره‌های شوک غالب بود، تقاضای مصرفی کاهش یافت.

3. سیاست‌های دولت:

• مسکن مهر: اثر محدود در کلان‌شهرها.
• نهضت ملی مسکن: ناکامی در عرضه انبوه تا ۱۴۰۴.
• تسهیلات: ناکارآمد به دلیل تورم و نرخ سود بالا.
• مالیات‌ها: مالیات بر خانه‌های خالی و عایدی سرمایه اجرا نشد.

4. تحولات سیاسی و تحریم‌ها:

• تحریم‌های ۲۰۱۱-۲۰۱۲ و ۲۰۱۸-۲۰۲۳ هزینه‌ها را افزایش داد.
• برجام (۱۳۹۵) ثبات موقت، خروج آمریکا (۱۳۹۷) جهش قیمتی ایجاد کرد.

5. عرضه و تقاضا:

• نیاز سالانه ~۱ میلیون واحد، تولید واقعی ۳۰۰-۴۰۰ هزار واحد.
• تمرکز ساخت‌وساز در مناطق گران‌قیمت، نادیده گرفتن اقشار متوسط.

6. تغییرات اجتماعی:

• مهاجرت به کلان‌شهرها و حومه (پرند، پردیس).
• اجاره‌نشینی از ۲۵٪ (۱۳۹۰) به ~۴۵٪ (۱۴۰۴).
• کاهش متراژ پرتقاضا (۱۰۰ متر در ۱۳۹۰ به ۵۰-۷۰ متر در ۱۴۰۴).

پیش‌بینی قیمت مسکن در ایران برای سال ۱۴۰۴

پیش‌بینی قیمت مسکن در سال ۱۴۰۴ به شدت تحت تأثیر متغیرهای کلان اقتصادی، تحولات سیاسی، و عوامل ساختاری بازار است. با توجه به پیچیدگی این عوامل، پیش‌بینی در قالب سه سناریوی اصلی (پایه، خوش‌بینانه، و بدبینانه) ارائه می‌شود، و هر سناریو با جزئیات بیشتری شامل پیش‌بینی‌های منطقه‌ای، نوع مسکن، و اثرات کوتاه‌مدت و بلندمدت بررسی خواهد شد. همچنین، برای هر سناریو، احتمال وقوع، پیش‌نیازها، و محدودیت‌ها تحلیل می‌شوند.

۱. سناریوی پایه: رشد ملایم قیمت‌ها (کمتر از تورم عمومی)

• احتمال وقوع: ۶۰-۷۰٪
• توضیح و پیش‌نیازها: این سناریو محتمل‌ترین حالت برای بازار مسکن در سال ۱۴۰۴ است و فرض می‌کند که شرایط اقتصادی و سیاسی ایران در محدوده‌ای مشابه سال‌های ۱۴۰۲ و ۱۴۰۳ باقی بماند. در این حالت، تورم عمومی در حدود ۲۰ تا ۳۵ درصد خواهد بود، نرخ ارز با نوسانات محدود رشد می‌کند، و سیاست‌های دولت در بخش مسکن (مانند نهضت ملی مسکن) تأثیر محدودی بر عرضه خواهند داشت. کاهش قدرت خرید و تداوم رکود معاملات باعث می‌شود که رشد قیمت‌ها کمتر از تورم عمومی باشد، اما افزایش هزینه‌های ساخت (مصالح، دستمزد، و عوارض) مانع از کاهش یا ثبات کامل قیمت‌ها می‌شود.

پیش‌بینی کلی قیمت‌ها:

• تهران: میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی بین ۹۵ تا ۱۱۰ میلیون تومان خواهد بود.
• مناطق گران‌قیمت (شمال تهران، مناطق ۱ تا ۳): قیمت‌ها بین ۱۵۰ تا ۲۵۰ میلیون تومان به ازای هر مترمربع، با رشد ۱۰ تا ۱۵ درصدی نسبت به ۱۴۰۳.
• مناطق متوسط (مناطق ۴، ۵، ۷، ۸): قیمت‌ها بین ۸۰ تا ۱۲۰ میلیون تومان، با رشد ۱۲ تا ۱۸ درصدی.
• مناطق ارزان‌تر (جنوب تهران، مناطق ۱۵ تا ۲۰): قیمت‌ها بین ۵۰ تا ۸۰ میلیون تومان، با رشد ۱۵ تا ۲۰ درصدی به دلیل تقاضای بالاتر برای واحدهای کوچک‌تر.
• کلان‌شهرها (مشهد، اصفهان، شیراز، تبریز): میانگین قیمت‌ها بین ۳۵ تا ۶۵ میلیون تومان به ازای هر مترمربع، با رشد ۱۰ تا ۲۰ درصدی بسته به شهر و منطقه.
• شهرهای کوچک و حومه: قیمت‌ها بین ۱۵ تا ۳۵ میلیون تومان، با رشد ۱۲ تا ۲۵ درصدی، به‌ویژه در مناطقی که مهاجرت به آن‌ها افزایش یافته است.
• مسکن ویلایی: رشد قیمت‌ها در این بخش کمتر از آپارتمان‌ها (حدود ۸ تا ۱۲ درصد) خواهد بود، به دلیل تقاضای پایین‌تر و تمرکز بازار روی واحدهای کوچک‌تر.
• املاک تجاری: قیمت‌ها در مراکز تجاری کلان‌شهرها ممکن است تا ۲۰ درصد رشد کند، اما در مناطق غیرمرکزی رشد محدودتر (۵ تا ۱۰ درصد) خواهد بود.

تأثیرات کوتاه‌مدت و بلندمدت: 

• کوتاه‌مدت (نیمه اول ۱۴۰۴): بازار در بهار و تابستان ۱۴۰۴ احتمالاً با ثبات نسبی همراه خواهد بود، اما از پاییز ممکن است تحت تأثیر بودجه دولت و افزایش هزینه‌های ساخت، رشد ملایمی را تجربه کند.
• بلندمدت: اگر عرضه مسکن افزایش نیابد، شکاف بین عرضه و تقاضا در سال‌های پس از ۱۴۰۴ می‌تواند به جهش‌های قیمتی منجر شود.

محدودیت‌ها و ریسک‌ها: 

• کاهش تقاضای مؤثر به دلیل قدرت خرید پایین می‌تواند رشد قیمت‌ها را حتی کمتر از پیش‌بینی کند.
• سیاست‌های ناپایدار دولت (مانند افزایش ناگهانی مالیات بر ساخت‌وساز) ممکن است بازار را به سمت رکود عمیق‌تر سوق دهد.
• نوسانات ارزی غیرمنتظره می‌تواند این سناریو را به سمت سناریوی بدبینانه هدایت کند.

شواهد و منابع: 

اظهارات کارشناسان مانند کیانوش گودرزی (رئیس اتحادیه مشاوران املاک) نشان می‌دهد که رشد قیمت مسکن در سال ۱۴۰۴ احتمالاً نصف تورم عمومی خواهد بود. همچنین، گزارش‌های مرکز آمار ایران از کاهش معاملات و رشد کمتر از تورم در سال ۱۴۰۳ این سناریو را تقویت می‌کند.

۲. سناریوی خوش‌بینانه: ثبات یا کاهش

• احتمال وقوع: ۲۰-۳۰٪
• توضیح و پیش‌نیازها: این سناریو فرض می‌کند که تحولات سیاسی و اقتصادی به سمت بهبود حرکت کنند. برای مثال، پیشرفت در مذاکرات هسته‌ای، کاهش تحریم‌ها، و ثبات نرخ ارز می‌توانند تورم را به زیر ۲۰ درصد کاهش دهند. همچنین، موفقیت پروژه‌های دولتی مانند نهضت ملی مسکن یا افزایش تسهیلات با نرخ سود پایین می‌تواند عرضه را تقویت کرده و از رشد قیمت‌ها جلوگیری کند. بهبود روابط بین‌المللی می‌تواند سرمایه‌گذاری خارجی در بخش ساخت‌وساز را نیز افزایش دهد.

پیش‌بینی کلی قیمت‌ها: 

• تهران: میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان بین ۸۵ تا ۹۵ میلیون تومان تثبیت می‌شود.
• مناطق گران‌قیمت: قیمت‌ها بین ۱۳۰ تا ۲۰۰ میلیون تومان، با رشد صفر تا ۵ درصد.
• مناطق متوسط: قیمت‌ها بین ۷۰ تا ۱۰۰ میلیون تومان، با رشد محدود ۳ تا ۸ درصد.
• مناطق ارزان‌تر: قیمت‌ها بین ۴۵ تا ۷۰ میلیون تومان، با رشد ۵ تا ۱۰ درصد.
• کلان‌شهرها: قیمت‌ها بین ۳۰ تا ۵۵ میلیون تومان، با رشد ۵ تا ۱۲ درصد.
• شهرهای کوچک و حومه: قیمت‌ها بین ۱۲ تا ۳۰ میلیون تومان، با رشد ۵ تا ۱۵ درصد.
• مسکن ویلایی: قیمت‌ها تقریباً ثابت می‌مانند یا رشد ناچیز (کمتر از ۵ درصد) خواهند داشت.
• املاک تجاری: قیمت‌ها در مراکز تجاری ممکن است ۵ تا ۱۰ درصد رشد کنند، اما در مناطق غیرمرکزی ثابت می‌مانند.

تأثیرات کوتاه‌مدت و بلندمدت: 

• کوتاه‌مدت: در نیمه اول ۱۴۰۴، بازار ممکن است با کاهش جزئی قیمت‌ها در برخی مناطق مواجه شود، به‌ویژه اگر عرضه افزایش یابد.
• بلندمدت: ثبات قیمت‌ها می‌تواند به بهبود قدرت خرید و افزایش معاملات منجر شود، که در نهایت به رشد پایدار بازار در سال‌های بعدی کمک می‌کند.

محدودیت‌ها و ریسک‌ها: 

• موفقیت این سناریو به شدت به تحولات سیاسی و اجرای دقیق سیاست‌های دولت بستگی دارد، که با توجه به سوابق گذشته، احتمال آن متوسط است.
• مشکلات زیرساختی (مانند کمبود زمین و بودجه) می‌توانند مانع افزایش عرضه شوند.
• عدم اعتماد عمومی به سیاست‌های دولت ممکن است تقاضای سرمایه‌ای را کاهش دهد.

شواهد و منابع: 

برخی تحلیلگران، مانند محمود اولاد، معتقدند که در صورت ثبات اقتصادی، بازار مسکن می‌تواند به تعادل برسد. گزارش‌های جهانی نیز نشان می‌دهند که کاهش فشارهای خارجی می‌تواند به ثبات قیمت دارایی‌ها کمک کند.

3. سناریوی بدبینانه: جهش قیمتی

• احتمال وقوع: ۱۰-۲۰٪
• توضیح و پیش‌نیازها: این سناریو در صورت بروز شوک‌های اقتصادی یا سیاسی محتمل است، مانند تشدید تحریم‌ها، جهش ارزی (مثلاً دلار بالای ۱۰۰ هزار تومان)، تورم بالای ۵۰ درصد، یا ناکامی کامل سیاست‌های مسکن دولت. در این حالت، تقاضای سرمایه‌ای (خرید مسکن برای حفظ ارزش دارایی) افزایش می‌یابد، در حالی که عرضه به دلیل مشکلات مالی و زیرساختی کاهش می‌یابد.

پیش‌بینی کلی قیمت‌ها: 

• تهران: میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان بین ۱۲۰ تا ۱۵۰ میلیون تومان.
• مناطق گران‌قیمت: قیمت‌ها بین ۲۰۰ تا ۳۵۰ میلیون تومان، با رشد ۳۰ تا ۵۰ درصد.
• مناطق متوسط: قیمت‌ها بین ۱۰۰ تا ۱۵۰ میلیون تومان، با رشد ۲۵ تا ۴۰ درصد.
• مناطق ارزان‌تر: قیمت‌ها بین ۷۰ تا ۱۱۰ میلیون تومان، با رشد ۳۰ تا ۵۰ درصد.
• کلان‌شهرها: قیمت‌ها بین ۵۰ تا ۹۰ میلیون تومان، با رشد ۲۰ تا ۴۰ درصد.
• شهرهای کوچک و حومه: قیمت‌ها بین ۲۰ تا ۵۰ میلیون تومان، با رشد ۲۵ تا ۴۵ درصد.
• مسکن ویلایی: رشد قیمت‌ها بین ۱۵ تا ۳۰ درصد، اما کمتر از آپارتمان‌ها به دلیل تقاضای پایین‌تر.
• املاک تجاری: قیمت‌ها در مراکز تجاری تا ۴۰ درصد رشد می‌کنند، اما در مناطق غیرمرکزی رشد محدودتر (۱۵ تا ۲۵ درصد) است.

تأثیرات کوتاه‌مدت و بلندمدت: 

• کوتاه‌مدت: جهش قیمتی احتمالاً از نیمه دوم ۱۴۰۴ آغاز می‌شود، به‌ویژه اگر شوک ارزی در تابستان یا پاییز رخ دهد.
• بلندمدت: این سناریو می‌تواند به کاهش شدید معاملات و افزایش شکاف طبقاتی منجر شود، ضمن اینکه قدرت خرید به شدت افت می‌کند.

محدودیت‌ها و ریسک‌ها: 

• کاهش قدرت خرید ممکن است حتی در این سناریو مانع از جهش‌های قیمتی مشابه دهه ۹۰ شود.
• افزایش مالیات‌ها یا محدودیت‌های قانونی می‌تواند تقاضای سرمایه‌ای را مهار کند.
• ریسک‌های سیاسی (مانند ناآرامی‌های داخلی) می‌توانند بازار را به رکود عمیق‌تر بکشانند.

شواهد و منابع: 

تجربه جهش‌های قیمتی در سال‌های ۹۷ تا ۹۹ نشان می‌دهد که شوک‌های ارزی و تورمی می‌توانند قیمت مسکن را چند برابر کنند. با این حال، تحلیلگرانی مانند بیت‌الله ستاریان هشدار داده‌اند که قدرت خرید فعلی بسیار پایین‌تر از آن دوره است.

تحلیل تفصیلی و جزئیات تکمیلی

الف) تفاوت‌های منطقه‌ای

• تهران: به دلیل تمرکز سرمایه و تقاضای بالا، رشد قیمت‌ها در مناطق شمالی (۱ تا ۳) کمتر از مناطق جنوبی (۱۵ تا ۲۰) خواهد بود، زیرا تقاضا به سمت واحدهای ارزان‌تر و کوچک‌تر سوق پیدا می‌کند.
• کلان‌شهرها: شهرهایی مانند مشهد و شیراز به دلیل گردشگری و مهاجرت، رشد بیشتری نسبت به تبریز یا اهواز خواهند داشت.
• حومه و شهرهای جدید: مناطقی مانند پرند و پردیس با افزایش عرضه ممکن است رشد کمتری داشته باشند، اما تقاضای مهاجرتی می‌تواند قیمت‌ها را بالا ببرد.

ب) انواع مسکن

• آپارتمان‌های کوچک (زیر ۸۰ متر): این واحدها به دلیل تقاضای بالا، بیشترین رشد قیمت (۱۵ تا ۳۰ درصد) را تجربه خواهند کرد.
• آپارتمان‌های بزرگ و لوکس: رشد قیمت‌ها محدودتر (۵ تا ۱۵ درصد) خواهد بود، زیرا خریداران این بخش کاهش یافته‌اند.
• زمین و ویلایی: بازار زمین در مناطق حومه‌ای ممکن است تا ۲۰ درصد رشد کند، اما خانه‌های ویلایی به دلیل هزینه‌های بالای نگهداری، جذابیت کمتری دارند.
• املاک تجاری و اداری: تقاضا برای مغازه‌ها در مراکز تجاری بالا خواهد بود، اما دفاتر اداری به دلیل دورکاری و رکود اقتصادی رشد کمتری دارند.

ج) عوامل زمانی

• فصل بهار و تابستان: این دوره معمولاً با افزایش معاملات همراه است، اما در ۱۴۰۴ احتمالاً رشد قیمت‌ها محدود خواهد بود.
• پاییز و زمستان: بودجه دولت، نوسانات ارزی، و سیاست‌های مالیاتی می‌توانند قیمت‌ها را تحت تأثیر قرار دهند، به‌ویژه در سناریوی بدبینانه.

د) تأثیر سیاست‌های دولت

• نهضت ملی مسکن: اگر تا پایان ۱۴۰۴ حداقل ۵۰۰ هزار واحد تحویل شود، می‌تواند فشار قیمتی را در برخی مناطق کاهش دهد، اما مشکلات مالی و مدیریتی این پروژه احتمال موفقیت آن را کم می‌کند.
• تسهیلات مسکن: افزایش سقف وام‌ها (مثلاً به ۲ میلیارد تومان) می‌تواند تقاضا را تحریک کند، اما اگر با تورم بالا همراه شود، به رشد قیمت‌ها دامن می‌زند.
• مالیات‌ها: مالیات بر خانه‌های خالی یا عایدی سرمایه اگر به درستی اجرا شود، می‌تواند تقاضای سرمایه‌ای را کاهش دهد، اما اجرای ناقص آن ممکن است اثر معکوس داشته باشد.

ه) تأثیرات اجتماعی و اقتصادی

• تقاضای سرمایه‌ای در برابر مصرفی: در سناریوی بدبینانه، تقاضای سرمایه‌ای (خرید برای حفظ ارزش دارایی) غالب خواهد بود، اما در سناریوی خوش‌بینانه، تقاضای مصرفی (سکونت) تقویت می‌شود.
• اجاره‌بها: با توجه به رشد ۴۵ تا ۷۰ درصدی اجاره در سال‌های اخیر، انتظار می‌رود اجاره‌بها در ۱۴۰۴ بین ۲۰ تا ۴۰ درصد افزایش یابد، به‌ویژه در کلان‌شهرها.
• مهاجرت و جمعیت: افزایش مهاجرت به شهرهای بزرگ و حومه (مانند کرج و پرند) تقاضا را در این مناطق بالا می‌برد، اما محدودیت‌های مالی مانع تبدیل آن به خرید می‌شود.

توصیه‌ها برای گروه‌های مختلف

1. خریداران مصرفی (برای سکونت):

• در سناریوی پایه یا خوش‌بینانه، خرید در نیمه اول ۱۴۰۴ مناسب است، به‌ویژه برای واحدهای کوچک‌تر در مناطق متوسط یا حومه.
• از وام‌های مسکن با نرخ مناسب استفاده کنید، اما مراقب افزایش بدهی باشید.
• تحقیق دقیق درباره کیفیت ساخت و موقعیت ملک ضروری است.

2. سرمایه‌گذاران:

• در سناریوی بدبینانه، مسکن همچنان گزینه‌ای امن برای حفظ ارزش دارایی است، اما بازدهی کوتاه‌مدت محدود خواهد بود.
• سرمایه‌گذاری در زمین یا واحدهای تجاری در مناطق در حال توسعه (مانند حومه کلان‌شهرها) می‌تواند سودآور باشد.
• تنوع‌بخشی به سبد سرمایه‌گذاری (ترکیب مسکن با سایر دارایی‌ها) توصیه می‌شود.

3. اجاره‌نشین‌ها:

• قراردادهای بلندمدت (۲ تا ۳ ساله) می‌توانند از افزایش سالانه اجاره جلوگیری کنند.
• مناطق حومه‌ای با دسترسی مناسب به حمل‌ونقل عمومی گزینه‌های مقرون‌به‌صرفه‌تری هستند.
• مذاکره با مالکان برای تخفیف یا شرایط بهتر می‌تواند مؤثر باشد.

4. سازندگان و انبوه‌سازان:

• تمرکز روی واحدهای کوچک و میان‌قیمت به دلیل تقاضای بالا توصیه می‌شود.
• مدیریت هزینه‌ها (مثلاً خرید مصالح در زمان مناسب) برای کاهش قیمت تمام‌شده ضروری است.
• همکاری با دولت در پروژه‌های نهضت ملی مسکن می‌تواند فرصت‌های جدیدی ایجاد کند.

بازار مسکن ایران در سال ۱۴۰۴ احتمالاً در وضعیت رکود تورمی باقی خواهد ماند، با سناریوی پایه (رشد ملایم قیمت‌ها بین ۱۰ تا ۲۰ درصد، کمتر از تورم عمومی) به‌عنوان محتمل‌ترین حالت. میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان در تهران بین ۹۵ تا ۱۱۰ میلیون تومان پیش‌بینی می‌شود، با تفاوت‌های منطقه‌ای قابل‌توجه. سناریوی خوش‌بینانه (ثبات قیمت‌ها در محدوده ۸۵ تا ۹۵ میلیون تومان) به بهبود سیاسی و اقتصادی بستگی دارد، در حالی که سناریوی بدبینانه (جهش تا ۱۲۰ تا ۱۵۰ میلیون تومان) نیازمند شوک‌های ارزی یا تورمی است.

ترکیب سناریوهای بازار مسکن با احتمالات مذاکرات اتمی در سال ۱۴۰۴

بازار مسکن ایران به شدت به متغیرهای کلان اقتصادی و سیاسی حساس است، و مذاکرات اتمی با آمریکا (به‌ویژه با توجه به روی کار آمدن دولت جدید در آمریکا و تحولات سیاسی داخلی ایران) می‌تواند مسیر این بازار را تغییر دهد. در ادامه، هر سناریوی بازار مسکن (پایه، خوش‌بینانه، بدبینانه) با سه حالت مذاکرات (توافق جامع، توافق محدود، عدم توافق) ترکیب شده و پیش‌بینی‌های قیمتی، اثرات اقتصادی، و توصیه‌ها ارائه می‌شوند.

1. سناریوی پایه بازار مسکن: رشد ملایم قیمت‌ها (کمتر از تورم عمومی)

توضیح اولیه: در این سناریو، قیمت مسکن با رشد ملایم (۱۰ تا ۲۰ درصد، کمتر از تورم عمومی ۲۰ تا ۳۵ درصد) افزایش می‌یابد، به دلیل تداوم رکود معاملات، کاهش قدرت خرید، و افزایش هزینه‌های ساخت. میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان در تهران بین ۹۵ تا ۱۱۰ میلیون تومان پیش‌بینی می‌شود.

الف) توافق جامع

احتمال وقوع: متوسط (۳۰-۴۰٪، به دلیل پیچیدگی‌های سیاسی و داخلی دو طرف)

تأثیرات بر اقتصاد و مسکن:

• کاهش تحریم‌ها و ثبات ارزی: توافق جامع (مشابه برجام ۲۰۱۵) می‌تواند به لغو بخش عمده تحریم‌ها، کاهش فشار بر ارزش پول ملی، و تثبیت نرخ ارز (مثلاً دلار در محدوده ۶۰ تا ۷۰ هزار تومان) منجر شود. این امر تورم را به ۱۵ تا ۲۵ درصد کاهش می‌دهد.
• افزایش سرمایه‌گذاری: ورود سرمایه خارجی و داخلی به بخش ساخت‌وساز (به‌ویژه در پروژه‌های بزرگ) می‌تواند عرضه مسکن را افزایش دهد، که فشار قیمتی را مهار می‌کند.
• تقویت قدرت خرید: بهبود نسبی شرایط اقتصادی و افزایش تسهیلات بانکی می‌تواند تقاضای مصرفی (خرید برای سکونت) را تقویت کند، اما این اثر در کوتاه‌مدت محدود است.

اثر بر بازار مسکن: رشد قیمت‌ها کمتر از سناریوی پایه خواهد بود (۸ تا ۱۲ درصد)، زیرا افزایش عرضه و ثبات اقتصادی مانع جهش قیمتی می‌شود. بازار از رکود تورمی به سمت ثبات نسبی حرکت می‌کند.

پیش‌بینی قیمت‌ها: 

• تهران: میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان بین ۹۰ تا ۱۰۰ میلیون تومان.
• مناطق گران‌قیمت (۱ تا ۳): ۱۴۰ تا ۲۲۰ میلیون تومان، رشد ۵ تا ۱۰ درصد.
• مناطق متوسط (۴، ۵، ۷، ۸): ۷۵ تا ۱۱۰ میلیون تومان، رشد ۵ تا ۱۲ درصد.
• مناطق ارزان‌تر (۱۵ تا ۲۰): ۴۵ تا ۷۵ میلیون تومان، رشد ۸ تا ۱۵ درصد.
• کلان‌شهرها (مشهد، اصفهان، شیراز): ۳۲ تا ۶۰ میلیون تومان، رشد ۵ تا ۱۲ درصد.
• شهرهای کوچک و حومه: ۱۲ تا ۳۰ میلیون تومان، رشد ۵ تا ۱۰ درصد.

کوتاه‌مدت و بلندمدت: 

• کوتاه‌مدت (نیمه اول ۱۴۰۴): ثبات قیمت‌ها در بهار و تابستان به دلیل خوش‌بینی به توافق.
• بلندمدت: افزایش عرضه و بهبود اقتصاد می‌تواند بازار را در سال‌های ۱۴۰۵ و بعد به رونق پایدار برساند.

توصیه‌ها:

• خریداران مصرفی: نیمه اول ۱۴۰۴ برای خرید مناسب است، به‌ویژه در مناطق متوسط و حومه.
• سرمایه‌گذاران: سرمایه‌گذاری در پروژه‌های بلندمدت (مانند زمین در حومه) سودآور خواهد بود.
• سازندگان: تمرکز روی واحدهای میان‌قیمت و همکاری با دولت در پروژه‌های ملی.

منابع و شواهد: تحلیل‌ها نشان می‌دهد توافق جامع می‌تواند تورم را کاهش دهد و سرمایه‌گذاری را تقویت کند، مشابه اثرات اولیه برجام.

ب) توافق محدود

• احتمال وقوع: بالا (۵۰-۶۰٪، به دلیل تمایل طرفین به تنش‌زدایی محدود)

تأثیرات بر اقتصاد و مسکن:

• کاهش نسبی تحریم‌ها: توافق محدود (مثلاً آزادسازی بخشی از دارایی‌های بلوکه‌شده یا معافیت‌های نفتی) تورم را به ۲۰ تا ۳۰ درصد کاهش می‌دهد و نرخ ارز را در محدوده ۷۰ تا ۸۰ هزار تومان نگه می‌دارد.
• افزایش محدود سرمایه‌گذاری: سرمایه‌گذاری در بخش مسکن کمی بهبود می‌یابد، اما به دلیل عدم اطمینان، عمدتاً در مناطق پرتقاضا (مانند تهران و کلان‌شهرها) متمرکز می‌شود.
• تقاضای سرمایه‌ای: تقاضای سرمایه‌ای (خرید برای حفظ ارزش دارایی) همچنان غالب است، اما تقاضای مصرفی به دلیل محدودیت‌های مالی رشد محدودی دارد.
• اثر بر بازار مسکن: رشد قیمت‌ها مشابه سناریوی پایه (۱۰ تا ۲۰ درصد) خواهد بود، اما در مناطق گران‌قیمت و کلان‌شهرها ممکن است کمی بیشتر باشد به دلیل افزایش تقاضای سرمایه‌ای.

پیش‌بینی قیمت‌ها: 

• تهران: میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان بین ۹۵ تا ۱۱۰ میلیون تومان.
• مناطق گران‌قیمت: ۱۵۰ تا ۲۵۰ میلیون تومان، رشد ۱۲ تا ۲۰ درصد.
• مناطق متوسط: ۸۰ تا ۱۲۰ میلیون تومان، رشد ۱۰ تا ۱۸ درصد.
• مناطق ارزان‌تر: ۵۰ تا ۸۰ میلیون تومان، رشد ۱۵ تا ۲۰ درصد.
• کلان‌شهرها: ۳۵ تا ۶۵ میلیون تومان، رشد ۱۲ تا ۲۰ درصد.
• شهرهای کوچک و حومه: ۱۵ تا ۳۵ میلیون تومان، رشد ۱۲ تا ۲۰ درصد.

کوتاه‌مدت و بلندمدت: 

• کوتاه‌مدت: بازار در نیمه اول ۱۴۰۴ با ثبات نسبی همراه است، اما از پاییز ممکن است تقاضای سرمایه‌ای رشد کند.
• بلندمدت: عدم افزایش عرضه می‌تواند فشار قیمتی را در ۱۴۰۵ تشدید کند.

توصیه‌ها: 

• خریداران مصرفی: خرید در مناطق ارزان‌تر یا حومه توصیه می‌شود.
• سرمایه‌گذاران: تمرکز روی املاک تجاری یا واحدهای کوچک در کلان‌شهرها.
• سازندگان: مدیریت هزینه‌ها برای کاهش قیمت تمام‌شده.

منابع و شواهد: گزارش‌ها نشان می‌دهد مذاکرات محدود می‌تواند ثبات نسبی ایجاد کند، اما اثرات آن کمتر از توافق جامع است

ج) عدم توافق

احتمال وقوع: متوسط (۳۰-۴۰٪، به دلیل بن‌بست دیپلماتیک و فشارهای سیاسی)

تأثیرات بر اقتصاد و مسکن: 

• تشدید تحریم‌ها و تورم: عدم توافق می‌تواند به تشدید تحریم‌ها، افزایش نرخ ارز (مثلاً دلار به ۸۰ تا ۱۰۰ هزار تومان)، و تورم بالای ۳۵ تا ۵۰ درصد منجر شود.
• کاهش سرمایه‌گذاری: سرمایه‌گذاری در بخش مسکن کاهش می‌یابد، و نقدینگی به سمت بازارهای موازی (ارز، طلا) حرکت می‌کند، که رکود معاملات را عمیق‌تر می‌کند.
• افت تقاضای مصرفی: قدرت خرید به شدت کاهش می‌یابد، و تقاضای سرمایه‌ای نیز به دلیل نااطمینانی محدود می‌شود.
• اثر بر بازار مسکن: رشد قیمت‌ها به دلیل افزایش هزینه‌های ساخت (مصالح وارداتی) ادامه می‌یابد، اما به دلیل رکود شدید، کمتر از تورم عمومی (۱۵ تا ۲۵ درصد) خواهد بود.

پیش‌بینی قیمت‌ها: 

• تهران: میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان بین ۹۵ تا ۱۱۵ میلیون تومان.
• مناطق گران‌قیمت: ۱۵۰ تا ۲۶۰ میلیون تومان، رشد ۱۵ تا ۲۵ درصد.
• مناطق متوسط: ۸۰ تا ۱۲۵ میلیون تومان، رشد ۱۲ تا ۲۰ درصد.
• مناطق ارزان‌تر: ۵۰ تا ۸۵ میلیون تومان، رشد ۱۵ تا ۲۵ درصد.
• کلان‌شهرها: ۳۵ تا ۷۰ میلیون تومان، رشد ۱۵ تا ۲۵ درصد.
• شهرهای کوچک و حومه: ۱۵ تا ۴۰ میلیون تومان، رشد ۱۵ تا ۲۵ درصد.

کوتاه‌مدت و بلندمدت: 

• کوتاه‌مدت: رکود عمیق در نیمه اول ۱۴۰۴، با رشد محدود قیمت‌ها.
• بلندمدت: تداوم رکود تورمی می‌تواند به بحران اجتماعی و مهاجرت منجر شود.

توصیه‌ها: 

• خریداران مصرفی: تأخیر در خرید تا تثبیت شرایط، یا تمرکز روی اجاره بلندمدت.
• سرمایه‌گذاران: اجتناب از سرمایه‌گذاری بزرگ تا رفع ابهامات.
• سازندگان: تمرکز روی پروژه‌های کوچک و کم‌هزینه.

منابع و شواهد: تحلیلگران پیش‌بینی می‌کنند عدم توافق به رکود عمیق‌تر منجر شود

۲. سناریوی خوش‌بینانه بازار مسکن: ثبات یا کاهش نسبی قیمت‌ها

در این سناریو، قیمت‌ها تثبیت می‌شوند (رشد ۰ تا ۱۰ درصد)، به دلیل بهبود اقتصادی، افزایش عرضه (مثلاً از طریق نهضت ملی مسکن)، و تقویت قدرت خرید. میانگین قیمت در تهران بین ۸۵ تا ۹۵ میلیون تومان پیش‌بینی می‌شود.

الف) توافق جامع

احتمال وقوع: متوسط

تأثیرات بر اقتصاد و مسکن: 

• رونق اقتصادی: لغو تحریم‌ها، کاهش تورم به زیر ۲۰ درصد، و تثبیت ارز می‌تواند رونق اقتصادی ایجاد کند.
• افزایش عرضه: سرمایه‌گذاری در بخش مسکن (داخلی و خارجی) و پیشرفت پروژه‌های دولتی عرضه را افزایش می‌دهد.
• تقویت تقاضای مصرفی: بهبود قدرت خرید و تسهیلات بانکی تقاضای واقعی را بالا می‌برد.
• اثر بر بازار مسکن: قیمت‌ها تثبیت شده یا حتی در برخی مناطق (حومه و شهرهای کوچک) کاهش می‌یابد (۰ تا ۵ درصد رشد). بازار به سمت رونق غیرتورمی حرکت می‌کند.

پیش‌بینی قیمت‌ها: 

• تهران: میانگین قیمت بین ۸۵ تا ۹۵ میلیون تومان.
• مناطق گران‌قیمت: ۱۳۰ تا ۲۰۰ میلیون تومان، رشد ۰ تا ۵ درصد.
• مناطق متوسط: ۷۰ تا ۱۰۰ میلیون تومان، رشد ۰ تا ۸ درصد.
• مناطق ارزان‌تر: ۴۵ تا ۷۰ میلیون تومان، رشد ۵ تا ۱۰ درصد.
• کلان‌شهرها: ۳۰ تا ۵۵ میلیون تومان، رشد ۰ تا ۱۰ درصد.
• شهرهای کوچک و حومه: ۱۲ تا ۳۰ میلیون تومان، رشد ۰ تا ۸ درصد.

کوتاه‌مدت و بلندمدت: 

• کوتاه‌مدت: ثبات کامل در ۱۴۰۴، با افزایش معاملات.
• بلندمدت: رونق پایدار در ۱۴۰۵ و بعد.

توصیه‌ها: 

• خریداران مصرفی: بهترین زمان برای خرید در ۱۴۰۴.
• سرمایه‌گذاران: سرمایه‌گذاری در مناطق در حال توسعه.
• سازندگان: گسترش پروژه‌های بزرگ با حمایت دولت.

ب) توافق محدود

احتمال وقوع: بالا

تأثیرات بر اقتصاد و مسکن:

• بهبود نسبی: تورم به ۲۰ تا ۲۵ درصد کاهش می‌یابد، و ارز تثبیت می‌شود.
• افزایش محدود عرضه: پروژه‌های دولتی پیشرفت می‌کنند، اما سرمایه‌گذاری خارجی محدود است.
• تقاضای متعادل: تقاضای مصرفی کمی رشد می‌کند، اما سرمایه‌ای همچنان غالب است.
• اثر بر بازار مسکن: قیمت‌ها تثبیت می‌شوند (۵ تا ۱۰ درصد رشد)، با رشد بیشتر در مناطق گران‌قیمت.

پیش‌بینی قیمت‌ها: 

• تهران: میانگین قیمت بین ۸۸ تا ۹۸ میلیون تومان.
• مناطق گران‌قیمت: ۱۳۵ تا ۲۱۰ میلیون تومان، رشد ۵ تا ۱۲ درصد.
• مناطق متوسط: ۷۵ تا ۱۰۵ میلیون تومان، رشد ۵ تا ۱۰ درصد.
• مناطق ارزان‌تر: ۴۸ تا ۷۵ میلیون تومان، رشد ۸ تا ۱۲ درصد.
• کلان‌شهرها: ۳۲ تا ۵۸ میلیون تومان، رشد ۵ تا ۱۲ درصد.
• شهرهای کوچک و حومه: ۱۲ تا ۳۲ میلیون تومان، رشد ۵ تا ۱۰ درصد.

کوتاه‌مدت و بلندمدت: 

• کوتاه‌مدت: ثبات نسبی با رشد محدود معاملات.
• بلندمدت: نیاز به سیاست‌های قوی‌تر برای رونق پایدار.

توصیه‌ها:

• خریداران مصرفی: خرید در مناطق متوسط مناسب است.
• سرمایه‌گذاران: تمرکز روی املاک تجاری.
• سازندگان: پروژه‌های کوچک و میان‌قیمت.

ج) عدم توافق

احتمال وقوع: متوسط

تأثیرات بر اقتصاد و مسکن:

• تورم بالا: تورم به ۳۰ تا ۴۵ درصد می‌رسد، و ارز افزایش می‌یابد.
• رکود عمیق: سرمایه‌گذاری و عرضه کاهش می‌یابد، و تقاضا به شدت افت می‌کند.
• اثر بر بازار مسکن: رشد قیمت‌ها (۱۰ تا ۲۰ درصد) به دلیل هزینه‌های ساخت، اما رکود معاملات مانع ثبات می‌شود. این سناریو از حالت خوش‌بینانه خارج می‌شود و به سناریوی پایه نزدیک است.

پیش‌بینی قیمت‌ها: مشابه سناریوی پایه با عدم توافق.

توصیه‌ها: مشابه سناریوی پایه با عدم توافق.

۳. سناریوی بدبینانه بازار مسکن: جهش قیمتی

در این سناریو، قیمت‌ها جهش می‌کنند (۲۵ تا ۵۰ درصد)، به دلیل شوک‌های ارزی، تورم بالای ۵۰ درصد، و تقاضای سرمایه‌ای قوی. میانگین قیمت در تهران بین ۱۲۰ تا ۱۵۰ میلیون تومان پیش‌بینی می‌شود.

الف) توافق جامع

احتمال وقوع: پایین (به دلیل بعید بودن هم‌زمانی توافق جامع با شوک‌های اقتصادی)

تأثیرات بر اقتصاد و مسکن: توافق جامع با جهش قیمتی سازگار نیست، زیرا ثبات اقتصادی مانع تورم بالا می‌شود. این ترکیب عملاً به سناریوی خوش‌بینانه یا پایه نزدیک است.

ب) توافق محدود

احتمال وقوع: پایین

تأثیرات بر اقتصاد و مسکن:

• نوسانات ارزی محدود: توافق محدود می‌تواند تورم را مهار کند، اما اگر با شوک‌های داخلی (مثلاً سیاست‌های نادرست پولی) همراه شود، تورم به ۴۰ درصد می‌رسد.
• تقاضای سرمایه‌ای: افزایش تقاضای سرمایه‌ای در مناطق گران‌قیمت قیمت‌ها را بالا می‌برد.
• اثر بر بازار مسکن: جهش قیمتی محدودتر (۲۰ تا ۳۵ درصد) به دلیل مهار نسبی تورم.

پیش‌بینی قیمت‌ها: 

• تهران: میانگین قیمت بین ۱۱۰ تا ۱۳۰ میلیون تومان.
• مناطق گران‌قیمت: ۱۸۰ تا ۳۰۰ میلیون تومان، رشد ۲۰ تا ۴۰ درصد.
• مناطق متوسط: ۹۵ تا ۱۳۵ میلیون تومان، رشد ۲۰ تا ۳۵ درصد.
• مناطق ارزان‌تر: ۶۵ تا ۱۰۰ میلیون تومان، رشد ۲۵ تا ۴۰ درصد.
• کلان‌شهرها: ۴۵ تا ۸۰ میلیون تومان، رشد ۲۰ تا ۳۵ درصد.
• شهرهای کوچک و حومه: ۲۰ تا ۴۵ میلیون تومان، رشد ۲۰ تا ۳۵ درصد.

کوتاه‌مدت و بلندمدت: 

• کوتاه‌مدت: جهش در نیمه دوم ۱۴۰۴.
• بلندمدت: رکود عمیق پس از جهش.

توصیه‌ها:

• خریداران مصرفی: اجتناب از خرید در زمان جهش.
• سرمایه‌گذاران: تمرکز روی دارایی‌های امن‌تر (طلا، ارز).
• سازندگان: توقف پروژه‌های بزرگ.

ج) عدم توافق

احتمال وقوع: متوسط

تأثیرات بر اقتصاد و مسکن: 

• شوک ارزی و تورمی: دلار به بالای ۱۰۰ هزار تومان و تورم به ۵۰ تا ۷۰ درصد می‌رسد.
• تقاضای سرمایه‌ای قوی: خرید مسکن برای حفظ ارزش دارایی افزایش می‌یابد.
• افت عرضه: کمبود مصالح و سرمایه‌گذاری عرضه را کاهش می‌دهد.
• اثر بر بازار مسکن: جهش شدید قیمت‌ها (۳۰ تا ۵۰ درصد)، به‌ویژه در مناطق گران‌قیمت و کلان‌شهرها.

پیش‌بینی قیمت‌ها: 

• تهران: میانگین قیمت بین ۱۲۰ تا ۱۵۰ میلیون تومان.
• مناطق گران‌قیمت: ۲۰۰ تا ۳۵۰ میلیون تومان، رشد ۳۰ تا ۵۰ درصد.
• مناطق متوسط: ۱۰۰ تا ۱۵۰ میلیون تومان، رشد ۲۵ تا ۴۵ درصد.
• مناطق ارزان‌تر: ۷۰ تا ۱۱۰ میلیون تومان، رشد ۳۰ تا ۵۰ درصد.
• کلان‌شهرها: ۵۰ تا ۹۰ میلیون تومان، رشد ۳۰ تا ۵۰ درصد.
• شهرهای کوچک و حومه: ۲۰ تا ۵۰ میلیون تومان، رشد ۳۰ تا ۵۰ درصد.

کوتاه‌مدت و بلندمدت: 

• کوتاه‌مدت: جهش از تابستان ۱۴۰۴.
• بلندمدت: بحران اقتصادی و اجتماعی.

توصیه‌ها: 

• خریداران مصرفی: تمرکز روی اجاره یا مهاجرت به شهرهای کوچک.
• سرمایه‌گذاران: خروج از بازار مسکن.
• سازندگان: توقف فعالیت تا تثبیت شرایط.

منابع و شواهد: تجربه ۹۷ تا ۹۹ نشان‌دهنده جهش قیمتی در شرایط مشابه است

تحلیل تکمیلی

الف) تفاوت‌های منطقه‌ای

• تهران: مناطق گران‌قیمت در سناریوی بدبینانه با عدم توافق بیشترین جهش را دارند، اما در توافق جامع ثبات بیشتری نشان می‌دهند.
• کلان‌شهرها: شهرهای توریستی (مشهد، شیراز) در همه سناریوها رشد بیشتری دارند.
• حومه: توافق جامع عرضه را در پرند و پردیس افزایش می‌دهد، اما عدم توافق تقاضای مهاجرتی را بالا می‌برد.

ب) انواع مسکن

• آپارتمان‌های کوچک: بیشترین تقاضا و رشد در همه سناریوها، به‌ویژه در عدم توافق (تا ۵۰ درصد).
• آپارتمان‌های لوکس: در توافق جامع رشد محدود، اما در عدم توافق جهش تا ۴۵ درصد.
• زمین و ویلایی: رشد کمتر (۱۰ تا ۳۰ درصد)، به دلیل تقاضای پایین‌تر.
• املاک تجاری: در توافق محدود و جامع رشد متوسط (۱۰ تا ۲۰ درصد)، اما در عدم توافق تا ۴۰ درصد.

ج) اجاره‌بها

• توافق جامع: رشد اجاره ۱۰ تا ۲۰ درصد، به دلیل افزایش عرضه.
• توافق محدود: رشد ۲۰ تا ۳۵ درصد، به دلیل تقاضای متعادل.
• عدم توافق: رشد ۳۵ تا ۵۰ درصد، به دلیل کمبود عرضه و تورم.

د) سیاست‌های دولت

• نهضت ملی مسکن: در توافق جامع می‌تواند عرضه را تا ۵۰۰ هزار واحد افزایش دهد، اما در عدم توافق عملاً متوقف می‌شود.
• تسهیلات: در توافق جامع و محدود اثر مثبت دارد، اما در عدم توافق به تورم دامن می‌زند.
• مالیات‌ها: مالیات بر خانه‌های خالی در توافق جامع اثرگذار است، اما در عدم توافق اجرا نمی‌شود.

نتیجه‌گیری

بازار مسکن ایران در سال ۱۴۰۴ به شدت تحت تأثیر نتایج مذاکرات اتمی با آمریکا خواهد بود:

• توافق جامع: محتمل‌ترین اثر، حرکت به سمت سناریوی خوش‌بینانه با ثبات قیمت‌ها (۸۵ تا ۹۵ میلیون تومان در تهران) و افزایش عرضه و معاملات. این حالت بهترین فرصت برای خریداران مصرفی است.
• توافق محدود: سناریوی پایه غالب است، با رشد ملایم قیمت‌ها (۹۵ تا ۱۱۰ میلیون تومان) و ثبات نسبی. خرید در مناطق متوسط و سرمایه‌گذاری در املاک تجاری توصیه می‌شود.
• عدم توافق: سناریوی بدبینانه با جهش قیمتی (۱۲۰ تا ۱۵۰ میلیون تومان) محتمل است، به‌ویژه در صورت شوک ارزی. اجتناب از خرید و تمرکز روی اجاره یا دارایی‌های جایگزین توصیه می‌شود.

برای تصمیم‌گیری دقیق، رصد تحولات سیاسی (به‌ویژه مذاکرات)، نرخ ارز، و سیاست‌های دولت در بهار و تابستان ۱۴۰۴ ضروری است.

آمار های مهم در پیش بینی قیمت مسکن

برای تحلیل بازار مسکن نگاه کردن به آمار ها و جداولی مربوط به سالهای گذشته بسیار موثر و کلیدی است در ادامه با هم به بررسی وضعیت برخی از این آمار های می پردازیم.

شاخص دوره انتظار خرید مسکن در تهران

آمارهای شاخص دوره انتظار خرید مسکن در تهران نشان‌دهنده افزایش مدت زمان مورد نیاز برای خرید خانه در سال‌های اخیر است. این شاخص به‌ویژه در مناطق مرکزی و شمالی تهران به دلیل افزایش قیمت‌ها و کاهش قدرت خرید مردم، به طور چشمگیری رشد داشته است. در حالی که پیش از این، افراد می‌توانستند با پس‌انداز معمولی خانه‌ای خریداری کنند، اکنون دوره انتظار برای خرید مسکن به چندین سال افزایش یافته و به تبع آن، فشار مالی بر اقشار مختلف جامعه بیشتر شده است.

دوره انتظار خرید مسکن

طبق گزارش‌های رسمی مرکز آمار ایران، سهم مسکن از هزینه‌های خانوار شهری در سال‌های اخیر روند افزایشی داشته و به‌عنوان یکی از بزرگ‌ترین اجزای سبد هزینه‌ای خانواده‌ها شناخته می‌شود. در سال 1402، این سهم به‌طور میانگین بیش از 40 درصد از کل هزینه‌های خانوار را به خود اختصاص داده است. این روند در شهرهای بزرگ مانند تهران شدیدتر بوده، به‌طوری که سهم هزینه‌های مرتبط با اجاره یا خرید مسکن از 50 درصد نیز فراتر رفته است. افزایش مداوم قیمت مسکن و اجاره‌بها، همراه با کاهش قدرت خرید، فشار مضاعفی بر خانوارهای متوسط و کم‌درآمد وارد کرده و این موضوع به یکی از اصلی‌ترین چالش‌های اقتصادی کشور تبدیل شده است.

همه مشکلات بخش مسکن از سمت تقاضا نشات نگرفته و باید موضوع را در طرف دیگر یعنی عرضه مسکن هم جستجو کرد. شاید در نگاه اول مقصر اصلی افزایش قیمت مسکن افزایش نقدینگی و وجود دلالان در این بازار گزینه های اصلی افزایش قیمت عنوان گردند اما با نگاهی به سمت عرضه می توان ملاحظه کرد که کم کاری دولت ها و اشتباهات در برنامه ریزی های انجام شده نیز جز عوامل اثر گذار بر مشکلات موجود در بازار مسکن می باشد.

برآوردها از قیمت تمام شده یک واحد مسکونی در کشور نشان می دهد 60 درصد بهای تمام شده مربوط به زمین، 5 درصد مربوط به مجوزهای شهرداری و نظام مهندسی و 35 درصد دستمزد و نهاده های ساختمانی است.

نسبت قیمت زمین به قیمت واحد مسکونی از سال 1397 افزایش قابل توجهی یافته است. کاهش عرضه زمین، امنیت سرمایه گذاری به دلیل نداشتن استهلاک و پتانسیل توسعه عمودی در ساخت مسکن از جمله عوامل تاثیر گذار بر افزایش این نسبت است. با افزایش جمعیت و افزایش ساخت مسکن با وجود ثابت بودن زمین در دسترس، روند افزایش این نسبت در بلند مدت قابل انتظار است.

نسبت P/R در مرکز شهر

اما شاخص قیمت به اجاره در حومه شهر تقریبا مشابه همین نسبت در مراکز شهر است. در برخی کشورها از جمله نپال،تایوان و کویت قیمت املاک در حومه شهر کمتر از مرکز شهر است که نشانگر این موضوع است که در این کشورها تقاضا برای حومه نشینی کمتر و به تبع تقاضا برای سکونت در مرکز شهر نیز بیشتر است.

نسبت P/R در حومه شهر

از سال 2000 متوسط قیمت مسکن حدود 80 درصد رشد داشته است. تورم مسکن در پی بحران مسکن سال 2008 رشد چشمگیری داشت و حدود 4 سال تورمی سخت را پشت سر گذاشت. پس از فروکش کردن حباب مسکن، تورم منفی حاکم شد و حدود یکسال و نیم این شرایط بر فضای اقتصاد جهانی حاکم شد و شرایط رکودی تا سالهای 2014 و 2015 ادامه داشت. پس از آن و تا سال 2021 تورم 3 تا 4 درصدی بر بازار مسکن حکم‌فرما بود و با وقوع شرایط پساکرونایی و سیاست‌های انبساطی پولی و مالی پس از آن تورم بخش مسکن مجدد روند افزایشی به خود گرفت اما بخش بزرگی از اقتصاد مسکن معطوف به کشور چین بوده و چالش های عرضه و تقاضای این کشور بر شاخص های اقتصاد علی الخصوص تورم مسکن اثرگذار می‌باشد. وضعیت رکودی این روزهای اقتصاد چین در بخش مسکن باعث شد تورم مسکن کمتر از تورم سایر بخش های اقتصادی رشد داشته باشد.

نسبت قیمت مسکن به درآمد خانوار

این شاخص ، شاخصی مطلوب برای سنجش قدرت خرید مسکن توسط خانوار است. بر اساس این شاخص که بر حسب اطلاعات سال 2023 می‌باشد سوریه ضعیف ترین قدرت خرید مسکن را در اختیار دارد و پس از آن و با فاصله کشورهای هنگ کنگ و کامرون قرار دارند. ایران نیز یکی از کشورهایی است که نسبت قیمت مسکن به درآمد بالایی دارد. از طرفی عربستان و عمان و امارات وضعیت مناسبی را در این زمینه دارا می‌باشند.

شاخص مقرون به صرفه بودن

شاخص مقرون به صرفه بودن مسکن بر اساس آخرین داده های قیمت و درآمد اندازه گیری می کند که آیا یک خانواده معمولی درآمد کافی برای اخذ وام رهنی برای خرید یک خانه معمولی در سطح ملی و منطقه ای کسب می کند یا خیر. مقرون به صرفه ترین مسکن در جهان متعلق به کشور عربستان و امارات است. عمدتا کشورهای منطقه خلیج فارس به دلیل درآمد سرانه بالا و قیمت مناسب مسکن وضعیت مناسبی در این شاخص دارند. ایران نیز یکی از ضعیفترین کشورها در این شاخص می‌باشد همچنین کامرون و آرژانتین و سوریه در انتهای رده بندی قرار دارند.

بیشترین کشورهایی که در بازار مسکن پیشرو هستند معمولاً بر اساس معیارهای مختلفی از جمله حجم سرمایه‌گذاری، نرخ رشد قیمت مسکن، ارزش بازار و تأثیرگذاری در اقتصاد بررسی می‌شوند. اما تشخیص کشورهای پیشرو در بازار مسکن به وابستگی به زمان و معیارهای مورد استفاده دارد. در زیر چند کشوری که به طور معمول به عنوان پیشرو در بازار مسکن شناخته می‌شوند آورده شده است:

1. ایالات متحده آمریکا (USA): بازار مسکن آمریکا به لحاظ اندازه و حجم سرمایه‌گذاری، ارزش بازار و تأثیرگذاری در اقتصاد جهانی، از جمله پیشتازان است.
2. چین: با وجود نوسانات، بازار مسکن چین به دلیل حجم سرمایه‌گذاری بالا و نقش بزرگی که در اقتصاد جهانی دارد، یکی از پیشتازان است.
3. هند: با رشد سریع جمعیت و نیاز بالای به مسکن، بازار مسکن هند نیز یکی از پیشتازان در جهان است.
4. آلمان: برخی از شهرهای آلمان از قبیل برلین، مونیخ و فرانکفورت به عنوان گزینه‌های جذاب برای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن شناخته می‌شوند.
5. استرالیا: با رشد اقتصادی مطلوب، نیاز به مسکن و سرمایه‌گذاری خارجی، بازار مسکن استرالیا همواره جذابیت داشته است.

مسکن در ایران

سهم ارزش افزوده مسکن از کل ارزش افزوده کشور در ابتدای دهه 80 حدود 5 درصد بوده است که پس از یک دوره رشد سهم مسکن از کل رشد اقتصادی در سال 1388 به بیشترین میزان خود یعنی 7 درصد رسید و پس از روند کاهشی این نسبت تا سال 1395 ادامه داشته است و در این سال به 3 درصد رسیده است. به لحاظ اشتغال نیز حدود 13 درصد از کل اشتغال کل کشور مربوط به بخش مسکن می‌باشد. طبق آمار منتشر شده در مرکز آمار و وزارت مسکن و شهر سازی ،مسکن رتبه اول را در زمینه اشتغال زایی داشته و مشاغل ساختمانی علاوه بر دارا بودن خصیصه هایی همچون قرار گرفتن در بخش انتهایی زنجیره و تولید و ارتباط نزدیکی که با سایر بخش ها ی اقتصادی دارند،دارای توان اشتغال زایی بالایی بوده و امروز رشد و توسعه بسیاری داشته اند.

تقاضای مصرفی(واقعی) این نوع تقاضا در بازار مصرفیِ املاک صورت می پذیرد. متقاضیان مصرفیِ مسکن به افرادی می‌گویند که هدف آن ها تأمین سرپناه و محلی برای سکونت است؛ زیرا مسکن، یکی از ضروریات زندگی و کالایی فاقد جانشین است. تقاضای مصرفی را می توان شامل مواردی چون استفاده شخصی خانوارهای تازه تشکیل شده، رفع بد مسکنی سرانه زیربنا و رفع تراکم نامناسب خانوار در واحد مسکونی، تعویض واحدهای مسکونی بی دوام و فرسوده و… دانست. تقاضای مصرفی مسکن بر اساس نوع تصرف، به ملکی و استیجاری قابل تقسیم است. در مسکن ملکی، تقاضای مصرفی از طریق خرید مسکن و در مسکن استیجاری از طریق اجاره مسکن، تأمین می شود.

تقاضای خرید مسکن سوداگرانه (کوتاه مدت)

پدیده ای با ماهیت کوتاه مدت و بیانگر تلاش برای کسب سود با «سوداگری» در اقتصاد، عموماً بهره گیری از نوسانات کوتاه مدتِ قیمت دارایی است. از ویژگی های متقاضیان سوداگرانه خرید مسکن می توان به تمایل آنان برای خانه های خالی، توجه به بازارهای رقیب مسکن و ورود و خروج سریع (اینرسی پایین) اشاره کرد. این متقاضیان را می توان دارای تأثیرگذاری بالا بر نوسانات بازار مسکن دانست. در این نوع سرمایه گذاری، بازدهی مورد نظر سوداگر، فاصله‌ی بین قیمت خرید و فروش ملک در کوتاه مدت است. بر این اساس، برای یک سوداگر، نقدشوندگی ملک، از اهمیت بالایی برخوردار است.
در مجموع می توان گفت سرمایه‌ی سوداگران ملک به صورت مقطعی در بازار جریان می یابد؛ به گونه ای که در دوران رونق، بازار مسکن، شاهد جریان و گردش شدید این گونه سرمایه ها است. در دوران رکود ، عمده این سرمایه ها به سرعت از بازار خارج می شوند و بخشی نیز به صورت خانه های خالی در بخش مسکن رسوب می کنند.

تورم مسکن

بر اساس جدید ترین اطلاعات موجود سهم هزینه مسکن از کل هزینه زندگی فرد معمولی در کشور به بیش از 37 درصد رسیده است. در همه سالهای مورد بررسی روند این نسبت صعودی بوده است که نشان از کاهش درآمد حقیقی خانوار و رشد قیمت مسکن در برابر رشد درآمد بوده است. این نسبت در حالت میانه حدود 30 درصد می‌باشد و البته در دهه 80 و تا حدی در اوایل دهه 90 مقیاس نزدیک به نرمالی بود که در سالهای اخیر با رشد قیمت مسکن و تورم و همچنین شوک به درآمد خانوار به نزدیکی 40 درصد رسید. کاهش بعد خانوار نیز یکی از عواملی است که بر روی تقاضای مسکن موثر است. بعد خانوار به متوسط تعداد اعضای خانوار اطلاع می‌گردد.

شاخص دسترسی به کلید

شاخص دسترسی به مسکن به میزان سالهای انتطار برای خرید خانه 75 متری در کشور اشاره دارد و بطور متوسط و برای کل کشور محاسبه میگردد. همانطورکه مشخص است قیمت مسکن به دلایل مختلف دچار شوک قیمتی شده و این موضوع در کنار عدم رشد درآمد خانوار به افزایش سالهای انتظار برای خانه دار شدن انجامیده است. از سال 1397 رشد قیمت مسکن در کنار تکانه های تورمی باعث رشد این شاخص شد و در سال 1399 این شاخص به 41 سال رسید و البته با تعدیل قیمت‌های نسبی در چند سال اخیر تا حدی کاهش داشته است و در سال 1401 به 35 سال رسید.

دو پارامتر اقتصادی برای تحلیل بازار مسکن

• پروانه ساخت
• نرخ بیکاری

پروانه ساخت یکی از عوامل مهم در تنظیم و کنترل فعالیت‌های ساخت و ساز در یک منطقه است که می‌تواند تأثیر قابل توجهی بر بازار مسکن داشته باشد. در زیر تأثیرات مهمی که پروانه ساخت می‌تواند بر بازار مسکن داشته باشد را بررسی می‌کنیم:

تنظیم تعداد واحدهای مسکونی: با صدور پروانه ساخت، معمولاً یک سقف برای تعداد واحدهای مسکونی یا پروژه‌های ساختمانی در یک منطقه تعیین می‌شود. این می‌تواند به حفظ تعادل بین عرضه و تقاضا در بازار مسکن کمک کند و از افزایش ناگهانی تعداد واحدهای مسکونی جلوگیری کند که ممکن است منجر به افزایش قیمت‌ها و ساختار بازار شود.

تأثیر بر قیمت مسکن: با صدور پروانه ساخت، هزینه‌های ساخت و ساز معمولاً افزایش می‌یابد، اما همچنین می‌تواند قیمت مسکن را نیز تحت تأثیر قرار دهد. اگر پروانه‌های ساخت به طور متعادل و منظم صادر شوند، افزایش قیمت ممکن است متوازن باشد و جلوی تورم قیمت مسکن را بگیرد.

تنظیم کیفیت ساخت: پروانه ساخت معمولاً شامل الزاماتی برای کیفیت ساخت و ساز می‌شود. این می‌تواند به بهبود کیفیت مسکن و ارتقای استانداردهای ساخت و ساز کمک کند، که می‌تواند تأثیر مثبتی بر بازار مسکن داشته باشد.

تنظیم توسعه‌های شهری: صدور پروانه ساخت می‌تواند بر توسعه‌های شهری و تراکم شهری نیز تأثیرگذار باشد. این می‌تواند به توزیع متوازن توسعه‌های شهری و کنترل تراکم شهری کمک کند که از افزایش ناپایدار نرخ مسکن جلوگیری می‌کند.

نگاه آماری به پروانه ساخت

با توجه به این آمار میزان صدور پروانه ساخت نسبت به 1390 در کل کشور حدودا 35% کاهش یافته و تهران با بیش از 80% کاهش و خراسان جنوبی ، هرمزگان با بیشترین میزان صدور رکورد دار در پروانه ساخت هستند. طبق آمار می‌توان چنین برداشتی داشت که سرمایه‌گذاری در مسکن برای سازنده‌ها و سرمایه‌گذاران از جذابیت سابق برخوردار نیست و اینکه ساخت و ساز در تهران از لحاظ اقتصادی نیز توجیه ندارد.

نرخ بیکاری یکی دیگر از عوامل مهمی است که می‌تواند تأثیر گذار بر بازار مسکن باشد. در زیر به تأثیرات این عامل پراخته شده است:

1. توان خرید مسکن: نرخ بیکاری مستقیماً با توان خرید جامعه مرتبط است. افزایش نرخ بیکاری معمولاً به کاهش درآمد و توان خرید افراد منجر می‌شود. این می‌تواند باعث کاهش تقاضا برای مسکن شود، زیرا افراد دارای درآمد کمتر قادر به خرید و رهن مسکن جدید می‌شوند.
2. کاهش قیمت مسکن: با کاهش تقاضا برای مسکن، قیمت‌ها نیز ممکن است کاهش یابد. این موضوع می‌تواند برای خریداران مسکن فرصتی مناسب باشد، اما برای صاحبان ملک‌ها، به خصوص افرادی که از فروش مسکن درآمد کسب می‌کنند، می‌تواند تأثیرات منفی داشته باشد.
3. سقوط بازار مسکن: در شرایطی که تقاضا به شدت کاهش می‌یابد، بازار مسکن ممکن است به سمت یک رکود بیاید. این امر می‌تواند باعث سقوط قیمت مسکن، کاهش فعالیت ساخت و ساز، و افزایش تعداد مسکن‌های خالی شود.
4. تأثیر بر شرایط اقتصادی کلان: نرخ بیکاری نه تنها بر بازار مسکن تأثیر می‌گذارد، بلکه می‌تواند نشان دهنده شرایط اقتصادی کلان کشور باشد. افزایش نرخ بیکاری معمولاً نشان دهنده کاهش رشد اقتصادی و مشکلات اقتصادی بیشتر است، که ممکن است بازار مسکن را نیز تحت تأثیر قرار دهد.

نگاه آماری به نرخ بیکاری در کشور

با توجه به آمار نرخ بیکاری که مرکز آمار منتشر کرده است، مازندران کمترین نرخ بیکاری و سیستان بیشترین نرخ بیکاری را ثبت کرده‌اند. با توجه به آمار مازندران، خراسان جنوبی، خراسان رضوی و گیلان از شرایط مطلوبی برخوردار هستند.

و در زیر نرخ مشارکت اقتصادی به تفکیک استان مشخص شده، با توجه به این نمودار استان‌های که نرخ مشارکت بالاتری دارند از مزیت بیشتری در حوزه مسکن برخوردارند.

مسکن در تهران

با توجه به آماری که در پاییز 1402 توسط بانک مرکزی ارائه شد:

• به صورت میانگین نسبت به پاییز 1401، 65% کاهش معاملات در بازار مسکن ثبت شده است.
• و در کل تعداد معاملات مسکن تنها 3550 واحد بوده است.

توزیع معاملات ملکی بر اساس منطقه

طبق آمار منطقه 5 تهران بیشترین سهم در معاملات را دارا بوده است. بعد از آن منطقه تهران با 9.7% در رتبه دوم قرار دارد.

توزیع فراوانی ملکی در تهران بر اساس متراژ بنا

در تهران بیشترین معاملات در ملک‌های است که بین 50-70 متر باشند. حدودا 40% معاملات ملکی در این متراژ بوده است!

در دی ماه ١٤٠٢ شاخص قیمت آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به عدد ٢٨٠,٤ رسیده است که نسبت به ماه قبل ٢.٢ درصد افزایش داشته است.

افزایش تورم ماهانه

منظور از تورم ماهانه، درصد تغییر عدد شاخص قیمت ماه جاری، نسبت به ماه قبل است. در دی ماه ١٤٠٢ تورم ماهانه قیمت آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران ٢,٢ درصد بوده است که در مقایسه با همین اطلاع در ماه قبل (٢.٩- درصد)، ٥.١ واحد درصد افزایش داشته است.

کاهش تورم نقطه به نقطه

منظور از تورم نقطه به نقطه، درصد تغییر عدد شاخص قیمت نسبت به ماه مشابه سال قبل است. در دی ماه ١٤٠٢ تورم نقطه به نقطه قیمت آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به عدد ٤٦,٥ درصد رسیده است. تورم نقطه به نقطه این ماه در مقایسه با ماه قبل (٥٧.٥ درصد) ١١ واحد درصد کاهش داشته است.

کاهش تورم سالانه

منظور از نرخ تورم سالانه، درصد تغییر میانگین اعداد شاخص قیمت در یک سال منتهی به ماه جاری، نسبت به شاخص دوره مشابه سال قبل است. نرخ تورم سالانه دی ماه ١٤٠٢ آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به عدد ٨٢,٨ درصد رسیده است که نسبت به همین اطلاع در ماه قبل (٨٥.٧ درصد)، ٢.٩ واحد درصد کاهش داشته است.

جمع بندی آمارهای مسکن در تهران

• نرخ تورم سالانه قیمت آپارتمان در تهران تا دی ماه ۱۴۰۲، ۸۲.۸ درصد بوده است.
• بعد از یک دوره زمانی ۷ ماهه که نرخ تورم منفی بود و قیمت آپارتمان های تهران کاهش پیدا کرده و این روند تا آبان ماه ادامه پیدا کرد نرخ تورم در آذر ماه مثبت شد.
• بر اساس تورم نقطه به نقطه متوسط قیمت آپارتمان در دی ماه امسال به نسب دی ماه پارسال ۴۶.۵ درصد افزایش داشته است.
• متوسط قیمت آپارتمان های شهر تهران در دی ماه ۱۴۰۲ برای هر متر مربع ۸۰ میلیون و ۶۱۰ هزار تومان بوده است.
• کمترین میانگین قیمت آپارتمان مربوط به منطقه ۱۸ با قیمت ۴۲ میلیون و ۳۴۹ هزار تومان برای هر متر مربع محاسبه شده است.
• بیشترین میانگین قیمت آپارتمان مربوط به منطقه ۱ با قیمت ۱۶۶ میلیون و ۳۹۲ هزار تومان برای هر متر مربع بوده است.
• بیشترین شاخص قیمت از دی ماه ۱۴۰۱ تا ۱۴۰۲ در خرداد ماه امسال به ثبت رسید.

نتیجه‌گیری و پیش‌بینی‌ها

بازار مسکن ایران در سال ۱۴۰۴ با چالش‌های زیادی روبه‌رو است. در حالی که افزایش قیمت‌ها و کاهش قدرت خرید در کلان‌شهرها به‌ویژه در تهران مشهود بوده است، پروژه‌های دولتی نظیر مسکن ملی و طرح‌های حمایتی تلاش کرده‌اند تا مسکن را برای اقشار کم‌درآمد فراهم کنند، اما این طرح‌ها نیز با مشکلاتی نظیر کندی در اجرا، تأخیر در تکمیل واحدها و کیفیت ساخت مواجه شده‌اند. از سوی دیگر، رکود در بازار مسکن و کاهش حجم معاملات ادامه‌دار است و این امر به دلیل ناتوانی افراد در تأمین هزینه‌های خرید مسکن در شرایط اقتصادی فعلی، ادامه خواهد داشت.

با این حال، مذاکرات هسته‌ای ایران و آمریکا که در فروردین ۱۴۰۴ آغاز شد، می‌تواند تأثیرات مثبتی بر بازار مسکن و اقتصاد ایران داشته باشد. در صورت دستیابی به توافق جامع و رفع تحریم‌ها، شاهد بهبود وضعیت اقتصادی و افزایش ظرفیت سرمایه‌گذاری در پروژه‌های مسکونی خواهیم بود. این امر می‌تواند موجب رونق بازار مسکن، کاهش تورم و بهبود قدرت خرید مردم شود. اما در سناریوی عدم توافق یا توافق محدود، بازار مسکن همچنان در رکود باقی خواهد ماند و قیمت‌ها تحت فشار خواهند بود.

پیشنهادات برای سیاست‌گذاران و سرمایه‌گذاران:

• سیاست‌گذاران:
  • افزایش عرضه مسکن: دولت باید پروژه‌های مسکن ملی، نهضت ملی مسکن و طرح‌های حمایتی دیگر را با سرعت و کیفیت بیشتری اجرا کند. همچنین، استفاده از زمین‌های دولتی برای توسعه مسکن و جذب بخش خصوصی در این پروژه‌ها می‌تواند کمک زیادی به تأمین مسکن برای اقشار کم‌درآمد کند.
  • تسهیلات بانکی: کاهش نرخ بهره و افزایش سقف تسهیلات مسکن برای خانه اولی‌ها و اقشار کم‌درآمد می‌تواند به رونق بازار کمک کند. همچنین، ارائه وام‌های بلندمدت با شرایط مناسب برای اقشار مختلف می‌تواند توان خرید مسکن را افزایش دهد.
  • تنظیم بازار اجاره: سیاست‌هایی برای کنترل اجاره‌بها، مانند اجرای مالیات بر خانه‌های خالی، می‌تواند به کاهش فشار اجاره‌بها بر مستأجران و ایجاد تعادل در بازار مسکن کمک کند.
  • حمایت از بخش خصوصی: دولت باید با ارائه مشوق‌ها، تسهیلات مالیاتی و تسهیل در فرآیندهای اجرایی، سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در بخش مسکن را افزایش دهد تا عرضه مسکن به‌ویژه در شهرهای بزرگ و پرجمعیت تقویت شود.
• سرمایه‌گذاران:
  • سرمایه‌گذاری در پروژه‌های مسکن اجتماعی: با توجه به نیاز به مسکن برای اقشار کم‌درآمد، سرمایه‌گذاری در پروژه‌های مسکن اجتماعی و حمایتی می‌تواند فرصت‌های سودآوری را برای سرمایه‌گذاران فراهم کند.
  • سرمایه‌گذاری در مناطق در حال رشد: مناطق مختلف تهران و دیگر کلان‌شهرها که به دلیل توسعه زیرساخت‌ها و جذب مهاجران از رونق بیشتری برخوردارند، می‌توانند فرصت‌های خوبی برای سرمایه‌گذاری در بخش مسکن باشند.
  • تنوع در سرمایه‌گذاری: سرمایه‌گذاران باید به تنوع در پروژه‌ها و انواع مختلف مسکن، از جمله مسکن‌های لوکس، متوسط و ارزان‌قیمت توجه داشته باشند تا بتوانند با هر شرایط اقتصادی موفق باشند.

چشم‌انداز بازار مسکن در آینده

در کوتاه‌مدت (۱۴۰۴): اگر مذاکرات هسته‌ای به توافق مثبت و رفع تحریم‌ها منجر شود، پیش‌بینی می‌شود که در سال ۱۴۰۴ با افزایش تقاضا، رونق در بازار مسکن شروع شود. البته این رونق با رشد قیمت‌ها همراه خواهد بود، چرا که افزایش هزینه‌های ساخت و محدودیت در عرضه هنوز باعث فشار بر بازار خواهد شد. اگر توافق نهایی محقق نشود، بازار مسکن ممکن است همچنان در رکود باقی بماند و قیمت‌ها تحت فشار باشند.

در بلندمدت (۱۴۰۵-۱۴۰۶): در صورتی که تحریم‌ها لغو شوند و دولت توانمندتر عمل کند، بازار مسکن در بلندمدت می‌تواند شاهد تحولات مثبت بیشتری باشد. با افزایش سرمایه‌گذاری داخلی و خارجی و همچنین بهبود وضعیت اقتصادی، احتمالاً شاهد کاهش بیشتر نرخ تورم و افزایش عرضه مسکن خواهیم بود. در این سناریو، بازار مسکن می‌تواند به تعادل برسد و قیمت‌ها با افزایش عرضه و تقاضا، متعادل شوند.

تأثیر نوسانات جهانی و داخلی

تغییرات در وضعیت اقتصادی جهانی، نوسانات قیمت نفت و دیگر عوامل جهانی می‌تواند بر بازار مسکن ایران تأثیر بگذارد. همچنین، نوسانات نرخ ارز، تورم داخلی و تغییرات در سیاست‌های اقتصادی داخلی می‌تواند باعث بی‌ثباتی در بازار مسکن شود.

بازار مسکن ایران در سال ۱۴۰۴ به شدت تحت تأثیر عوامل داخلی و خارجی قرار دارد. با توجه به افزایش قیمت‌ها و رکود بازار، دولت باید با اجرای سریع‌تر پروژه‌های مسکن و ایجاد تسهیلات مناسب، به تأمین مسکن برای اقشار مختلف جامعه بپردازد. سرمایه‌گذاران نیز باید فرصت‌های جدید در بخش‌های مختلف بازار مسکن را شناسایی کرده و از پروژه‌های مسکن اجتماعی و مناطق در حال رشد بهره‌برداری کنند. در نهایت، با توجه به شرایط اقتصادی داخلی و تأثیر مذاکرات هسته‌ای، چشم‌انداز بازار مسکن در سال‌های آتی می‌تواند امیدوارکننده باشد، البته در صورتی که مذاکرات به توافقات مثبت برسد و سیاست‌های اقتصادی به درستی پیاده‌سازی شوند.